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今年4月下旬,鏈家網正式宣布升級為貝殼找房,為消費者提供二手房、新房、租賃等服務。鏈家網CEO彭永東曾在《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》中表示,貝殼找房在租房和買房板塊,將率先升級為行業平臺,這預示著鏈家已經開始了自己的轉型之路。

也許有人會問,貝殼找房對于鏈家而言意味著什么?為什么鏈家會在原有完善體系的鏈家網基礎上推出貝殼找房,這不是多此一舉么?按官網的說法,一方面貝殼找房是鏈家旗下子公司的集合,是鏈家把自己的所有業務進行“平臺化”和“互聯網化”的載體。另一方面鏈家想建立一個房產行業開放型平臺,在建立屬于自己的企業數據庫的同時,為房產中介行業賦能。

從上面來看,貝殼找房對于鏈家的重要性不言而喻,此次鏈家推出貝殼找房的舉動也不難理解。只不過有人會疑惑,鏈家為什么會單單選擇從這一年開始升級?而不是以后,或者更早之前?要知道鏈家很早之前就想做一個以技術驅動的房產互聯網中介機構,而不單是傳統的房產中介機構。這當中應該存在某一個節點,促使鏈家做出此改變。

房產中介寒冬到來,鏈家急切求生?

“想到了市場會變壞,但沒有想到會來得這么快,逼著我們轉型。”這是2017年下半年,已經處于轉型當中的搜房網董事長莫天全說過的一句話,這句話反映了鏈家所在的房產交易市場近兩年來并不好過。

2017年鏈家在北京和上海的二手房市場陷入低谷。鏈家在北京二手房成交量同比下滑51%,在上海,鏈家2017年月均交易量只有一萬套左右。上海北京一直是支撐鏈家房產交易量的兩個重點城市,這兩個城市交易量呈現下降,很大程度上說明其它地方可能也不好過。據業內人士估算,二手房市場月成交1.5萬套才是盈虧的分水嶺,并且規模越大,虧損得越多。

事實上,鏈家所在的房產中介行業,從2016年開始,受國家不斷出臺的房產調控政策,比如“去庫存”、“棚改”、“房產稅收”等影響,行業內各個房產中介開始出現裁員收縮、關店、交易量下降等現象。這些現象雖然都是正常的市場反應,不必過慌,但對于鏈家而言,每少一家線下店,每少一名經紀人,可能都是不小的打擊。

鏈家閆覓曾說:“目前如何提高運營效率是長租公寓運營商面臨的一大難題,推出貝殼找房一方面能給加入者帶來流量紅利,一方面為參與者帶來業務升級,提升房產交易效率。”如此看來,加入貝殼找房好處頗多。不過天下畢竟沒有免費的午餐,鏈家如此讓利給入局者,總得有一個說得過去理由。其實,長期以上述模式走下去的貝殼找房,能幫助鏈家實現真房源數據的維護。如果是出于這樣的目的,那么推出貝殼找房可以看成是鏈家在行業壓力下尋求自救的舉措。

鏈家擁抱第三方平臺,真實房源數據是終極目標?

要問鏈家的核心資源在哪里,那么毫無疑問,全國約7000萬套真房源數據是鏈家的核心所在,這是鏈家生態系統得以運轉的血液,也是鏈家在對外講話當中,常常提到的事情。從鏈家的官網簡介當中可以看出,鏈家已經涉及到房產交易服務、大數據處理、資產管理等業務,這些業務大多數是建立在房源數據交易的基礎之上。因而如果房源數據出現了問題,那么其產生的后果可想而知。

真房源數據甄別的主體可以來源于兩方面,要么親力親為,要么讓別人去幫你完成甄別。對于主打真房源的鏈家而言,線下門店是鏈家真房源的有利保障,要知道從鏈家一開始提出真房源理念后,其線下門店就開始馬不停蹄地擴張,所以即使當行業虛假房源信息泛濫的時候,鏈家也能有底氣提出“真房源”理念。而隨著線下門店數量的減少,在2017年8月,鏈家開始和擁有1800家門店、覆蓋54座城市的21世紀中國不動產,就雙方加盟合作事宜進行談判,而且在今年1月份,鏈家重啟德佑品牌,進行加盟模式的布局,可見鏈家對于加盟模式的重視程度。

目前鏈家的加盟模式可以分為輕加盟和重度加盟。對于一些平臺,例如對樂乎、同創、城家、灣流等品牌公寓,鏈家采取的是“品質聯盟”的形式,換個角度可以理解為輕加盟模式,大家簽個正品協議,然后你把你的房源掛到我的平臺上。而對于個人加盟甚至是中小中介平臺,鏈家一般采用重度加盟模式,這種模式會從人員的招聘、培訓、管理等環節對加入者實行全程干預。

例如鏈家在2017年下半年,鼓勵內部員工自主加盟到鏈家網當中,加盟者需承擔門店的一切費用。同時向鏈家支付10%的營業額作為加盟費,而加盟者的員工由鏈家培訓,以確保加盟模式跟自己的直營模式在服務上做到無差異。這些事例都在一定程度上反映了鏈家想找最省錢的真房源確認途徑。

其實,鏈家很清楚,重度垂直門店模式會占用大量的資金,在業務不景氣的時候,易造成資金周轉困難,不過鏈家也明白,線下門店是鏈家開疆擴土的前沿陣地,是真房源數據的最基礎來源。因而在線下門店處于收縮的時候,以第三方平臺確認真房源的打法,自然而然會成為鏈家現今的最佳選擇。

匆忙布局,鏈家轉型之路并不平坦

根據鏈家公布的資料顯示,鏈家網推出貝殼找房以后,意味著鏈家網由重度垂直平臺升級為行業公開平臺,這與58集團旗下的“全房源發布網”安居客模式相似。58同城、趕集網、安居客,這三者目前服務全國近百萬經紀人。不過在今年的2月份,面對58到家端口費的上漲,房產中介形成聯盟,下架房源以此來抵制58端口費上漲。

端口是58到家向房產中介提供推廣房源信息的平臺,經紀人在獲取房源后,靠端口展示房源信息,這跟現今的貝殼找房無異,購房者和租房者可以在平臺上完成搜索和閱覽房源信息。這樣的機制本來是互利的模式,然而隨著行業寒冬來臨,加上不斷上漲的端口費壓力,最終促使房產中介行業開始尋求別的途徑。

也許是鏈家看到了此次機會,于今年三月份開始推出貝殼找房,這足以看出鏈家把握機會的能力。不過從貝殼找房當前界面來看,與此前鏈家網差異并不大,而且鏈家并沒有對其進行宣傳和推廣,這也能看出鏈家布局貝殼找房略顯倉促,也暗示其轉型之路可能并不平坦。

其一,貝殼找房品牌獨立有一定難度。可以看出,鏈家想抓住機會,充當另一個互聯網房地產信息平臺。鏈家曾稱“貝殼找房不久的將來會賦能一百個機構品牌,服務一百萬以上的經紀人,打造一個居住行業的良性生態,給消費者更好的居住體驗,并解決整個行業的服務痛點”。

從這兩點上看,貝殼找房顯然動了58同城的奶酪。5月6日,姚勁波發表了一篇《姚勁波答雷軍:58是誰?58為什么而奮斗?》的信,此信也間接回應外界所關心的安居客將以何種姿態應對貝殼找房。從這來看,貝殼找房在品牌獨立過程中,就隱藏著一個強勁的對手。

而且對于貝殼找房來說,品牌的獨立需要一個漫長的過程,這一過程中,大量砸錢推廣必不可少。據了解,貝殼找房已經找黃軒作為品牌代言人,黃軒作為一線的男明星,其廣告費自然不低,這還不包括各個渠道的推廣費用。因而在行業不景氣的當今,鏈家每砸一筆錢對貝殼找房的品牌進行推廣,都可能是一種潛在的資金負擔。

其二,已經處于轉型當中的鏈家網,線下門店依舊是其主戰場。鏈家網其實可以稱得上鏈家自營業務的互聯網中介平臺,用戶可以在鏈家網上實行交易。不過,現今房產交易大部分時間都集中在線下,線上只是起到促進用戶了解需求的作用,依靠AR、大數據等技術只能一定程度上起到幫助用戶的作用,而無法在短時間代替經紀人的角色。鏈家事實上很清楚這套行業規則,因而我們能看到鏈家在原有鏈家網的基礎上,大量布局線下門店。

按照鏈家CEO彭永東的說法,線下店起著連接經紀人和房東、租戶的作用,線上無法全部取代線下的作用。據了解已經處于轉型為房產中介機構的房多多,其員工有一半仍在做線下房源的核實和交易工作,這也表示線下依舊是鏈家的主戰場,鏈家想實現互聯網中介平臺之路,可能還需要經歷相當漫長的一個過程。

鏈家互聯網中介之路任重道遠

目前不止是鏈家,大部分房產中介玩家都深知現今“互聯網化”平臺的重要性,比如我愛我家在今年1月份升級自己的產品時,曾嘗試著把互聯網元素帶到自己的產品當中。只不過互聯網房產中介化并不是一條平坦的路,比如愛屋吉屋注銷了超過15家子公司、房天下重新調整業務結構、房多多砍掉金融部門等,因而鏈家此次的轉型之路可想而知必定任重道遠。

首先,直營模式利益受到挑戰。目前根據鏈家官方說法,不同品牌的經紀人可以基于平臺規則共同合作,從而提升房產交易效率,減少惡意搶單等競爭。那么問題來了,當魔方、美麗屋、優客逸家、龍湖冠寓、You+等長租公寓入駐到貝殼找房當中,意味著在同一個平臺上,直營模式的鏈家將與這些平臺同臺比拼。而鏈家直營模式一直以來主要靠壟斷房源來奪取市場價格的話語權,若鏈家開放了自己的平臺資源,很顯然隨著時間推進,性價比將起主導因素,而不是規模,所以這種挑戰不能忽視。

其次,房源信息真假挑戰。作為房產信息中介平臺,房源信息的真偽辨別能力不可缺少。雖然鏈家手中有諸多真房源數據,但是隨著平臺進一步開放,會有大量第三方的機構活躍在平臺上,那么這一部分房源的真假核實,未來對于鏈家來說可能是一個不小的挑戰。

再次,中介平臺跳單挑戰。鏈家所說的互聯網房產中介,其實本質上屬于O2O互聯網信息中介平臺。用戶和經紀人通過平臺對接,然后經紀人和用戶進行線下約談交易。成熟的買賣雙方理論上可以繞過鏈家的平臺進行交易,走向直買直賣服務,這是鏈家轉型為O2O互聯網中介服務平臺后,必需要面臨的挑戰。

最后,面臨諸多潛在的競爭對手。上面也說到了貝殼找房動了安居客的奶酪,那么安居客肯定不會坐以待斃,而且支付寶和京東已經進入租房市場,我愛我家、麥田房產等國內大型房產中介公司也在努力自建平臺。盡管互聯網房產中介平臺一度被行業看衰,但是進入2018年以來,在國家大舉鼓勵“租購并舉”的住房制度背景下,租房市場迎來另一個風口,在此風口之下,未來這個賽道只會越來越擁擠。

當然,鏈家選擇這條路后,所面臨的挑戰當然不止這些。目前怎么讓頭部玩家認可這套系統至關重要,只有行業頭部玩家的大量加入,才能算是稱得上房產行業開放性質的平臺。不過目前各個房產中介平臺都或多或少都擁有自己的一套O2O房產閉環交易系統,如果依附于貝殼找房會涉及到中介費用,平臺數據安全等問題。單單從這兩方面來看,許多房產中介平臺就可能不會輕易加入貝殼找房。

綜合來看,鏈家房產中介的互聯網化道路任重道遠,貝殼找房要想實現真正的品牌獨立可能也需要一個比較漫長的過程,未來貝殼找房會成為什么樣的產品,我們拭目以待。

文/劉曠公眾號,ID:liukuang110